Đón tiếp khách có trách nhiệm ở Ý

Khi quyết định có trở thành Chủ nhà trên Airbnb ở Ý hay không, điều quan trọng là bạn phải hiểu luật pháp tại khu vực hoặc thành phố của mình. Là một nền tảng và thị trường trực tuyến, chúng tôi không cung cấp lời khuyên pháp lý, nhưng chúng tôi muốn cung cấp các tài nguyên có thể giúp bạn hiểu rõ hơn về luật pháp và quy định hiện hành. Danh sách này không đầy đủ, nhưng nó có thể giúp bạn có một khởi đầu tốt trong việc hiểu luật pháp địa phương của mình.

Có năm yêu cầu chính ở cấp quốc gia được áp dụng, cho dù bạn sở hữu một công ty hay bạn là một chủ nhà cá nhân. 

Yêu cầu quốc gia

Dưới đây bạn sẽ tìm thấy những điều chính cần biết:

Ký hợp đồng với khách

Bạn có thể ký hợp đồng thuê du lịch trong trường hợp bạn là thể nhân (chủ sở hữu, người thuê lại hoặc người đi vay) và trong trường hợp bạn có công ty (ví dụ: người quản lý bất động sản). Hợp đồng có thể có bất kỳ thời hạn nào (ví dụ: 1 ngày; 30 ngày; 1 năm; 2 năm). Không yêu cầu hủy khi kết thúc hợp đồng. Thông qua dịch vụ cho thuê du lịch, bạn sẽ có thể đón tiếp khách du lịch tại chỗ ở của mình với một khoản phí.

Nếu bạn không có hợp đồng, chúng tôi khuyên bạn nên đăng ký với Câu lạc bộ Chủ nhà tại địa phương. Bạn sẽ có thể tham khảo ý kiến của các Chủ nhà khác như bạn và yêu cầu họ cung cấp thông tin.

Các yêu cầu có thể khác nếu bạn quyết định thuê chỗ ở của mình trong thời gian tối đa 30 ngày. Hãy xem xét các trường hợp khác nhau:

A. Cá nhân hoặc công ty có hợp đồng tối đa 30 ngày;
B. Cá nhân hoặc công ty có hợp đồng trên 30 ngày.

A. Cá nhân hoặc công ty có hợp đồng dưới 30 ngày

Nếu bạn là một cá nhân hoặc một công ty và cho thuê du lịch tối đa là 30 ngày, nó được gọi là "cho thuê ngắn hạn" ("locazione breve"). Trong trường hợp này, không có nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng.

Chỗ ở có thể cho thuê ngắn hạn
Bạn chỉ có thể thuê bất động sản ở Ý với mục đích cư trú cho mục đích nhà ở và các phụ lục của nó (hộp, chỗ đỗ xe, tầng hầm, gác mái, v.v.). Bạn cũng có thể thuê các phòng riêng lẻ tại chỗ ở của mình.

Hạn chế đối với các dịch vụ không liên quan đến việc sử dụng chỗ ở
Bạn có thể cung cấp cho khách đồ giặt ủi và vệ sinh phòng và tất cả các dịch vụ có chức năng nghiêm ngặt cho nhu cầu nhà ở (ví dụ: tiện ích, wi-fi, điều hòa không khí, v.v.). Mặt khác, bạn sẽ không thể cung cấp các dịch vụ không liên quan đến việc sử dụng chỗ ở (ví dụ: bữa sáng, bữa ăn, cung cấp xe cho thuê hoặc hướng dẫn viên du lịch). Để cung cấp các dịch vụ bổ sung này, bạn phải định cấu hình chỗ ở của mình như một cơ sở lưu trú (tức là “struttura ricettiva”) với kết quả là bạn sẽ phải tuân thủ các yêu cầu khác nhau thường được yêu cầu trong các trường hợp như vậy theo quy định của khu vực.

B. Cá nhân hoặc công ty có hợp đồng dài hơn 30 ngày

Nếu bạn là cá nhân hoặc công ty và khách du lịch cho thuê liên quan đến chỗ ở của bạn kéo dài hơn 30 ngày, bạn phải ký hợp đồng với khách và đăng ký với Cơ quan thuế Ý (“Agenzia delle Entrate”).

Bạn có thể đăng ký hợp đồng của mình bằng cách:

• sử dụng các dịch vụ điện tử của Cơ quan thuế Ý;
• yêu cầu đăng ký tại văn phòng của Cơ quan thuế Ý;
• chỉ định một trung gian có trình độ (chuyên nghiệp, hiệp hội thương mại, quán cà phê, v.v.) hoặc một đại biểu.

Vui lòng tham khảo trang này từ Bộ Kinh tế và Tài chính để biết thêm thông tin về hợp đồng thuê hoặc hợp đồng thuê bất động sản.).

Sự khác biệt giữa cho thuê du lịch và cho thuê tạm thời (“locazione transitoria”)

Việc cho thuê tạm thời, không giống như cho thuê du lịch, có thể có thời gian tối đa là 18 tháng, không có giới hạn thời gian tối thiểu và có thể được quy định cho cả Chủ nhà và khách di chuyển trong công việc, liên quan đến các nghiên cứu, v.v. Hợp đồng thuê nhà tạm thời phải được lập thành văn bản theo mẫu này. Đảm bảo nó chứa một tuyên bố cụ thể về nhu cầu tạm thời, được hỗ trợ bởi tài liệu thích hợp.

Sự khác biệt giữa cho thuê du lịch và cho thuê đối với sinh viên đại học

Chỗ ở cho thuê du lịch cũng khác với giá thuê dành cho sinh viên đại học. Giá thuê cho sinh viên đại học có thể kéo dài từ sáu tháng đến ba năm và có thể được thực hiện tại các thành phố có trường đại học, khóa học đại học, v.v. khi khách đăng ký khóa học đại học hoặc khóa học sau đại học tại một thành phố khác với nơi cư trú. Hợp đồng phải được lập thành văn bản theo mẫu này.

Sử dụng bài viết này làm điểm khởi đầu để giúp bạn khám phá một số yêu cầu có thể áp dụng nếu bạn quyết định thuê chỗ ở dài hạn trên Airbnb.

Đăng ký khách thông qua cổng thông tin Alloggiati Web

Bạn có tối đa 24 giờ kể từ khi nhận phòng (hoặc 6 giờ, nếu thời gian ở là một đêm) để thông báo thông tin chung của khách thông qua Alloggiati Web, tức là Cổng thông tin của Cảnh sát Tiểu bang (điều 109 TULPS).

Tùy chọn tự nhận phòng là một tính năng toàn cầu và không dành riêng cho Ý. Tự nhận phòng cho phép khách và chủ nhà quản lý khách đến một cách linh hoạt trong khi vẫn thích nghi với những thay đổi bất ngờ trong kế hoạch đi lại. Dựa trên Thông tư của Bộ Nội vụ ngày 18 tháng 11 năm 2024, chủ nhà phải gặp trực tiếp khách để xác minh giấy tờ tùy thân của họ và chia sẻ thông tin thông qua Alloggiati Web trong khung thời gian cho phép theo điều 109 TULPS.

Chủ nhà chịu trách nhiệm cuối cùng trong việc đảm bảo rằng khách có trải nghiệm nhận phòng suôn sẻ và tuân thủ, cho dù họ tự xử lý hay ủy thác cho người khác.

Chúng tôi khuyến khích bạn tham gia Câu lạc bộ Chủ nhà tại địa phương, nơi bạn có thể thảo luận và tìm hiểu chủ đề này với các chủ nhà khác.

Cách đăng ký và xác thực trên cổng thông tin Alloggiati Web

Để đăng ký trên cổng thông tin web Alloggiati, trước tiên bạn cần gửi yêu cầu đến Questura có thẩm quyền về lãnh thổ. Chọn khu vực có chỗ ở của bạn và tham khảo thủ tục đăng ký của từng Questura có thẩm quyền.

Cách truyền đạt thông tin chung của khách

Sau khi bạn đã xác thực đúng cách, hãy làm theo quy trình này để truyền đạt thông tin chung của khách.

Tải xuống các tệp xác nhận với số tab được gửi chính xác trong 30 ngày qua bằng cách chọn mục "Biên lai" ("Ricevute") và giữ tất cả các phiếu thu liên quan.

Truyền đạt dữ liệu cho mục đích thống kê

Mỗi khu vực hoặc tỉnh tự trị cung cấp các cách để truyền đạt các luồng khách du lịch đến cơ quan hành chính công để có được dữ liệu thống kê tổng hợp. Chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến về vấn đề này các trang web của tổ chức và hình thức "Đón tiếp khách có trách nhiệm" của khu vực và thành phố nơi bạn ở. Trên thực tế, cách thức truyền đạt dữ liệu đó có thể khác nhau tùy theo khu vực.

Nghĩa vụ thuế

Điều 4, đoạn 5 của Nghị định - Luật 50/2017, được sửa đổi theo Luật Ngân sách năm 2024, yêu cầu các nền tảng như Airbnb áp dụng thuế suất cố định 21% ("cedolare secca") đối với thu nhập của các Chủ nhà không chuyên nghiệp từ việc cho thuê ngắn hạn. Ví dụ về các Chủ nhà không chuyên nghiệp bao gồm các Chủ nhà chưa đăng ký thuế GTGT và cho thuê dưới 5 chỗ ở. 

Từ ngày 1 tháng 1 năm 2024, Chủ nhà sẽ có thể đăng nhập vào tài khoản của họ và xác nhận xem Airbnb có bắt buộc phải khấu trừ thuế đối với thu nhập trong tương lai từ việc cho thuê chỗ ở ngắn hạn của họ hay không. Airbnb sẽ thanh toán số tiền đã khấu trừ cho Agenzia delle Entrate và sẽ phát hành hàng năm “certificazione unica” với thông tin chi tiết về các khoản khấu trừ thuế trên thu nhập của họ để họ có thể tính vào tờ khai thuế của họ. Chủ nhà sẽ luôn có thể xem xét và theo dõi thông tin khấu lưu thuế trong tài khoản của họ.

Nếu nhà/phòng cho thuê của bạn là một cơ sở lưu trú ngoài khách sạn (tức là “struttura ricettiva extra-alberghiera”) (ví dụ: chỗ nghỉ phục vụ bữa sáng, nhà khách hoặc nhà nghỉ dưỡng) phải chịu thu nhập không thường xuyên theo Điều 67, par. 1, lett. i của TUIR, bạn sẽ phải tự mình quản lý thuế của mình, vì thu nhập này không phải chịu thuế khấu trừ 21%. 

Để biết thêm thông tin, hãy xem bài viết dành riêng của chúng tôi về thuế thu nhập Ý. Nếu bạn không chắc chắn về cách luật pháp địa phương hoặc thông tin này có thể áp dụng cho bạn, chúng tôi khuyên bạn nên nghiên cứu nghĩa vụ của riêng mình hoặc tìm kiếm lời khuyên từ cố vấn thuế của mình.

Mã nhận dạng quốc gia

Cái gọi là “Decreto Anticipi” (Nghị định số 145/2023, được chuyển đổi thành Luật số 191/2023) cung cấp Bộ luật Nhận dạng Quốc gia (CIN) và cơ sở dữ liệu chuyên dụng do Bộ Du lịch quản lý (“BDSR”).

Cách lấy CIN

Thông qua BDSR, được tạo ra với sự hợp tác của các Khu vực và các tỉnh tự trị, bạn có thể nhận được số tín dụng mà bạn cần phải hiển thị cả trong nhà/phòng cho thuê Airbnb của mình và bên ngoài chỗ ở của mình.

Để biết thêm thông tin, bạn có thể tham khảo hướng dẫn sử dụng do Bộ Du lịch cung cấp hoặc yêu cầu hỗ trợ thông qua các kênh được nêu trên trang truy cập BDSR hoặc truy cập trang web chính thức của Bộ Du lịch.

Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn không thêm cIN

Bắt đầu từ ngày 2 tháng 1 năm 2025, tất cả các chủ nhà đều bắt buộc phải có số CIN cho mỗi nhà/phòng cho thuê đủ điều kiện. Việc không hiển thị CIN trong Airbnb có thể khiến bạn không thể đón tiếp khách và khiến bạn phải đối mặt với các biện pháp trừng phạt tiềm ẩn từ cơ quan có thẩm quyền.

Các yêu cầu là gì

Nói chung, nếu bạn cho thuê ngắn hạn (từ 30 ngày trở xuống), bạn luôn cần có số CIN, trong khi một số loại chỗ ở dài hạn nhất định có thể nằm ngoài phạm vi áp dụng nghĩa vụ. Các trường hợp miễn trừ cụ thể có thể được áp dụng, ví dụ: nếu nhà/phòng cho thuê của bạn không phải là bất động sản hoặc nếu bạn đã nộp đơn xin cấp CIN nhưng chưa nhận được.

Tất cả các chỗ ở được thuê theo hợp đồng cho thuê ngắn hạn hoặc hợp đồng cho thuê du lịch, dù được quản lý chuyên nghiệp hay riêng tư, phải được trang bị các thiết bị làm việc để phát hiện khí dễ cháy và khí CO, cũng như các bình chữa cháy di động tuân thủ pháp luật. Hãy nhớ cập nhật mục cho thuê của bạn để phản ánh rằng bạn đang tuân thủ các yêu cầu.

Cập nhật thông tin về máy phát hiện khí CO và máy báo khói trên mục cho thuê

Để xác minh các yêu cầu áp dụng cho trường hợp đặc biệt của bạn, bạn có thể bắt đầu bằng cách xem Câu hỏi thường gặp do Bộ Du lịch cung cấp.

Cách tuân thủ

Các chủ nhà có thể thêm CIN của họ vào trường dành riêng bắt buộc của Airbnb để tuân thủ các nghĩa vụ pháp lý của họ. Bạn có thể làm như vậy bằng cách làm theo hướng dẫn dưới đây hoặc thông qua nhà cung cấp phần mềm của bạn, nếu bạn đang sử dụng.

Sau khi nhận được CIN, để hiển thị thông tin này trên Airbnb:

Thêm số CIN vào mục cho thuê Airbnb của bạn

Tôi đã nộp đơn xin CIN nhưng chưa nhận được, tôi có thể làm gì?

Nếu bạn đã đăng ký CIN, nhưng chưa nhận được, hãy chọn trường hợp miễn trừ thích hợp để tiếp tục đón tiếp khách.

Xác nhận được miễn

Nếu bạn đã nộp đơn xin cấp mã định danh quốc gia (CIN) nhưng chưa nhận được mã, bạn có thể đủ điều kiện để gửi xác nhận tạm thời miễn cung cấp mã này. Để thực hiện, trước tiên, bạn cần phải hoàn thành việc báo cáo trên trang truy cập BDSR rằng bạn không tìm được chỗ ở của mình (xem thêm hướng dẫn từ trang 13 của bản hướng dẫn từng bước này).

Bằng việc chọn chỗ ở được miễn đăng ký này, bạn sẽ có thêm tối thiểu 30 ngày để thêm số CIN trước khi nhà/phòng cho thuê của bạn bị hủy đăng. Hãy đảm bảo bạn thêm CIN sau khi nhận được.

Nếu yêu cầu CIN của bạn đang chờ xử lý trong hơn 30 ngày kể từ ngày bạn báo cáo trên trang truy cập BDSR (theo bước 1 ở trên), Bộ Du lịch sẽ cung cấp cho bạn một CIN tạm thời (được gọi là “CIN chưa được xác minh”) mà bạn có thể thêm vào Airbnb cho đến khi xác minh trường hợp của bạn với cơ quan có thẩm quyền được ký kết.

Lưu ý: Nếu chỗ ở cho thuê của bạn không phải là chỗ ở bất động sản, bạn có thể báo cáo bằng cách chọn tùy chọn liên quan sau bước 4 ở trên.

Chỉ đón tiếp khách dài hạn

Mặc dù trong các cơ sở lưu trú chung ("strutture ricettive") và các nhà/phòng cho thuê cung cấp hợp đồng cho thuê du lịch ("contratti di locazione per finalità turistiche") luôn được yêu cầu phải có CIN, một số loại chỗ ở dài hạn nhất định có thể tiếp tục đón tiếp khách mà không cần CIN.

Sau khi xác minh tình huống cá nhân của bạn, nếu bạn quyết định chỉ cho thuê chỗ ở dài hạn, bạn có thể làm như vậy bằng cách cập nhật trong lịch của thời gian ở tối thiểu lên 31 đêm.

Nhà/phòng cho thuê của tôi nằm trong khu vực nơi đăng ký khu vực vẫn còn hiệu lực, tôi nên làm gì?

Xin lưu ý rằng các quy định hiện hành của khu vực vẫn còn hiệu lực và do đó vẫn nên sử dụng mã nhận dạng khu vực khi được yêu cầu. Bạn có thể thêm thông tin này vào phần mô tả nhà/phòng cho thuê của mình, nếu có.

Quy định địa phương

Khám phá các yêu cầu tuân thủ đối với khu vực của bạn:

• Abruzzo
• Basilicata
• Bolzano
• Calabria
• Campania
• Emilia-Romagna
• Friuli-Venezia Giulia
• Lazio
• Liguria
• Lombardy
• Marche
• Molise
• Piedmonte
• Apulia (Puglia)
• Sardinia
• Sicily
• Tuscany
• Trento
• Umbria
• Thung lũng Aosta
• Veneto